L’emergenza Covid19 sta spingendo molti affittuari a chiedere la sospensione dei canoni di locazione relativi agli immobili dove svolgono la propria attività, per lo meno durante il periodo di vigenza della sospensione forzata delle attività disposta dal decreto blocca Italia. In questo post, approfondiamo le implicazioni di natura fiscale della sospensione e rinegoziazione degli affitti.
Innanzitutto è bene precisare che la norma non prevede alcuna forma di sospensione per le locazioni di immobili strumentali. Infatti il Decreto “Cura Italia” semplicemente introduce, a favore degli esercenti attività di impresa, un credito di imposta in misura pari al 60% del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe). In merito la circolare dell’Agenzia delle Entrate del 03.04.2020 ha precisato che il credito di imposta spetta solo per i canoni pagati e non riguarda gli immobili in D/8. Il credito non spetta per le attività non soggette agli obblighi di chiusura, in quanto identificate come essenziali (es. farmacie o alimentari o studi professionali). Rimangono esclusi anche i contratti aventi ad oggetto, oltre alla mera disponibilità dell’immobile, anche altri beni e servizi, quali i contratti di affitto di ramo d’azienda o altre forme contrattuali che regolino i rapporti tra locatario e proprietario per gli immobili ad uso commerciali.
In termini più generali da qualche settimana stiamo assistendo, da parte di chi è impossibilitato ad operare a seguito della sospensione dell’attività disposta dal DPCM 22.03.2020 o da altro provvedimento, alla richiesta di sospensione o riduzione dei canoni di locazione per impossibilità temporanea o più in generale per forza maggiore.
In tal senso per chi esercita attività di locazione si presentano le seguenti alternative:
- Concordare con i locatari la sospensione temporanea del pagamento dei canoni di locazione per un numero di mensilità variabile in ragione del perdurare dell’emergenza sanitaria e del blocco dell’attività operativa del conduttore. Tale alternativa comporta semplicemente la sospensione della fatturazione ed il recupero dei canoni di locazione in un momento successivo: ai fini IVA, infatti, la locazione configura una prestazione di servizi per la quale, conseguentemente, l’obbligo di emissione della fattura sorge al momento del pagamento del corrispettivo; pertanto, in mancanza del pagamento dei canoni per il periodo di tempo concordato è di tutta evidenza che non vi è l’obbligo di emettere fattura. Per gli esercenti attività di impresa, tuttavia, i canoni dovranno continuare ad essere rilevati in bilancio per competenza e dichiarati ai fini delle imposte sui redditi per l’ordinario importo previsto contrattualmente.
- Concordare con i locatari la riduzione del canone di locazione in ragione del perdurare dell’emergenza sanitaria e del blocco dell’attività operativa del conduttore. Tale alternativa comporta la stipula di un accordo tra le parti sotto forma di scrittura privata di Variazione dei termini contrattuali. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 60/2010 l’accordo di riduzione del canone stipulato mediante scrittura privata non autenticata non è soggetto all’obbligo di registrazione. La registrazione può eventualmente avvenire in via facoltativa per volontà delle parti in modo da attribuire data certa all’accordo e renderlo dunque opponibile ai terzi ed in primis all’Agenzia stessa. Si ricorda peraltro che la registrazione degli accordi di riduzione del canone non è soggetta né ad imposta di registro né all’assolvimento dell’imposta di bollo. La registrazione dell’atto tuttavia è solo una delle modalità previste per attribuirvi data certa, ben potendo farsi ricorso ad altri mezzi quali ad esempio lo scambio di corrispondenza a mezzo PEC; è di tutta evidenza infatti che le attuali circostanze non consentono di potersi facilmente recare presso gli Uffici dell’Agenzia ai fini di procedere alla registrazione. Ovviamente, se a seguito della riduzione dei canoni gli stessi vengono regolarmente pagati dal conduttore alle scadenze previste, continuerà a sussistere in capo al locatore l’obbligo di emissione della fattura, contrariamente a quanto visto invece per l’ipotesi precedente.
- Concordare con i locatari sia la riduzione del canone di locazione che la sospensione temporanea dei pagamenti; tale alternativa, come precedentemente indicato, comporterà la sospensione della fatturazione per il periodo di tempo concordato ed il recupero dei canoni di locazione, ridotti sulla base dell’accordo stipulato, in un momento successivo.
fac-simile di richiesta di sospensione canoni di locazione per impossibilità temporanea: LINK
fac-simile di revisione del contratto di locazione commerciale: LINK
Post scritto da:
Dott. Tobia Cavedon