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Superbonus 110%, tutte le fasi operative da seguire

L’incentivo fiscale del #110% per gli interventi di efficientamento energetico e/o di adeguamento antisismico degli edifici è una opportunità che non si può non valutare. Il beneficio potenziale può risultare estremamente rilevante, ma la pratica va affrontata con la corretta preparazione e attenzione.

Da questo punto di vista è certamente utile avere una panoramica generale dell’iter di sviluppo della pratica, che risulta molto più complessa e formale rispetto alle precedenti agevolazioni sugli immobili che eravamo ormai abituati a gestire.

Vediamo in sintesi quali sono gli step da seguire per lo sviluppo di un intervento coperto dal 110%.

1^ fase: Verificare se l’intervento previsto consente di accedere all’agevolazione

Da punto di vista “soggettivo” i soggetti che possono usufruire della detrazione sono:

  • Persone fisiche, al di fuori dall’attività di impresa o attività professionale (anche nudo proprietario, usufruttuario, titolare diritto di abitazione, affittuario, comodatario con contratto registrato). Si ricorda che la persona fisica può usufruire del superbonus al massimo per 2 immobili, ma con queste eccezioni: (i) è agevolabile l’intervento su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari, anche se detenute da un unico proprietario (o in comproprietà da più persone fisiche), (ii) non vi è nessun limite per interventi antisismici e nemmeno per gli interventi sulle parti comuni del condominio;
  • Condomìni
  • Altri soggetti (Istituti autonomi di case popolari, cooperative di abitazione di proprietà indivisa, Onlus, associazioni sportive dilettantistiche ecc.).

I titolari di reddito di impresa / lavoratori autonomi beneficiano solo per la quota di spese trainanti effettuati dal condominio nelle parti comuni.

Per quanto invece il requisito “oggettivo” la norma interessa esclusivamente i seguenti immobili:

  • singole unità immobiliari (esclusi A1, A8, A9);
  • Unità «funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno» site in edifici plurifamiliari;
  • Condomini.

Vanno quindi verificati i permessi tecnici richiesti per l’avvio dell’intervento ipotizzato, quali permessi di costruire, conformità urbanistiche. In caso di interventi di efficientamento energetico è necessario disporre della certificazione energetica iniziale che attesta l’esistenza di un impianto di riscaldamento da rinnovare (va poi raccolta un’APE previsionale, per verificare se gli interventi ipotizzati consentano il salto di due classi energetiche).

2^ fase: Dettaglio degli interventi ipotizzati e calcolo delle detrazioni spettanti

Quali interventi ipotizziamo sull’immobile? In questa fase il documento principale da raccogliere è il Computo metrico estimativo o, nel caso in cui si sia ancora in una fase molto preliminare, i preventivi dei lavori. È estremamente importante che il CME o i preventivi dei lavori siano sufficientemente dettagliati per consentire di verificare se gli interventi ipotizzati rientrano nei limiti di spesa e per determinare le detrazioni spettanti massime per intervento. La predisposizione di un CME “ben fatto” faciliterà inoltre la tenuta della contabilità lavori e semplificherà il lavoro dei tecnici che dovranno asseverare la congruità delle spese sostenute.

3^ fase: Determinazione del costo netto dell’investimento

Una volta determinate le spese ipotizzate e le detrazioni che ne conseguono, è possibile avere in via preliminare una stima del costo netto dell’investimento e la consapevolezza di eventuali spese in accollo.

Le fasi fin qui descritte rappresentano di fatto uno studio di fattibilità “preliminare” del progetto di intervento, fondamentale per gestire in maniera più ordinata le fasi successive, che ora analizziamo in maniera sintetica.

4^ fase: Avvio dei lavori

Una volta formalizzati i contratti di appalto e i preventivi con tutti i fornitori si possono iniziare i lavori.  Va quindi gestita la contabilità lavori avendo cura di raccogliere le fatture dei fornitori con il dettaglio necessario per attribuire le spese ai diversi capitoli di interventi previsti dalla norma.

Si ponte altresì, il tema del finanziamento lavori. Qui possiamo trovarci di fronte a due scenari differenti:

  • il caso del committente che ha disponibilità finanziarie e quindi può permettersi di attendere la fine dei lavori per poter maturare il credito fiscale;
  • o il caso del committente che ha necessità di finanziare i lavori; in questa ipotesi occorre valutare un supporto finanziario da parte di un istituto di credito (con un prestito “ponte”) eventualmente sviluppando l’intervento per stato avanzamento lavori e con una maturazione del credito fiscale che avviene per step durante l’esecuzione dei lavori (SAL lavori, 30% e 60%)

5^ fase: maturazione ed eventuale cessione del credito fiscale

A questo punto arriveremo a maturare la detrazione spettante sui lavori eseguiti e pagati.

La detrazione annua spettante è recuperabile nel limite dell’imposta lorda (IRPEF) personale, e non può essere né riportata in avanti né chiesta a rimborso.  Per poterne usufruire si possono presentare due scenari possibili:

  1. se il committente ha un’imposta annua lorda sufficiente ad assorbire le detrazioni annue andrà a recuperale (in 5 anni) nella propria dichiarazione dei redditi;
  2. diversamente se l’imposta non è capiente, si potrà optare per:
    • lo sconto in fattura, si tratta di un contributo per un ammontare massimo pari al corrispettivo, da richiedere al fornitore, il quale lo recupera maturando un credito verso l’erario da usare in compensazione o cedere a sua volta a terzi;
    • la cessione del credito, ovvero la detrazione spettante viene ceduta a terzi (banche, assicurazioni, poste, intermediario, o altri soggetti) al termine dei lavori o a stati avanzamento lavori (massimo 2 con almeno un 30% ciascuno).

La cessione può essere effettuata anche in anni successivi, ed avere ad oggetto le rate residue di detrazione; in tal caso deve riguardare tutte le rate residue ed è irrevocabile.

La cessione (o lo sconto) devono essere comunicati all’Agenzia Entrate mediante apposito modello esclusivamente in via telematica. Infine, ricordiamo che per le opzioni relative a superbonus, il modello va vistato da professionisti abilitati i quali dovranno provvedere anche all’invio.

Il flusso di lavoro


Post scritto da:
Dott. Alessandro Pegoraro

Dottore commercialista e revisore legale

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